搜索
当前位置: 首页 > 房产 >

中海价值200亿的“城”正在蓄势待发_房产资讯_房天下

gecimao 发表于 2019-10-04 15:55 | 查看: | 回复:
攸克地产 2019-09-29 17:06:58

9月25日,似乎是找准了大兴国际机场开航运营的东风,北京市在这一天出让了三幅位于南城的土地。值得注意一下的是,这三幅土地中,丰台石榴庄地块的溢价率为5.66%,庞各庄限竞房地块则是底价成交,唯独瀛海地块的溢价率,达到了25.8%,瀛海地块的最后赢家,是中海地产。

土地出让,总是热热闹闹。但是,如果你是个在北京谋生的开发商,那么,万万不可只看热闹。这其中有两点原因,攸克君可以先做提示:

1.严格执行限购政策下的北京楼市,基本上和车市一样,有资格可以买房的客户,实际上在一定时间内,是有一个总量的。同时,城市格局的变化和调整,又往往考验开发商的战略判断能力。如果错失一个即将快速起飞的区域,那么损失是巨大的。所以,从这一点上看,土地市场是先行信号,那些大开发商的战略判断能力,不是没有来由的。

2.这些开发商,如果是过往成功项目多,市场口碑好,操盘能力强的房企,那么,请一定大致准确估算这个项目的入市时间,这往往能够加速城市功能布局发生变化的速度,反过来说,则是缩短了低点进入的窗口期。

从以上两个角度而言,瀛海地块的最终赢家中海地产,足够值得受到关注。这同样有以下几点原因:

1

瀛海地块粗算的楼面成本价约在3.3万元/平方米。不过,从融资成本的角度看,中海地产优良的信用表现,使得企业整体的融资成本能够维持在较低的水平。更通俗一点说,就是中海地产的钱更便宜,在加上中海地产系统性的成本管控能力,往往意味着在财务起点上,这就是一个有竞争力的项目。

2

中海在北京近年来佳作频出,市场口碑很好,尤其是在南城地区,中海地产作为了在北京重要的战略布局。在瀛海地块前,中海拿下了位于丰台的造甲村地块;而在更早之前,与此次的瀛海地块比邻,中海还开发了瀛海府,因此,在整个南中轴线的开端上,中海有多个项目互为犄角,这是一种战略布局。

3

中海在北京连续出现了多个项目热销案例。在北京严格执行限购政策的情况下,中海望京府、云熙,到2019年6月时,分别已经完成了100%和93%的去化。这说明了中海北京营销团队的战斗力。

4

中海在北京的若干项目中,都体现出了极强的产品设计能力。围绕“房住不炒”这个基本定位,中海将户型面积、比例适配、实用性、舒适度等因素合理优化配置,通过产品将投机、投资性类购房需求隔离在项目以外,而几个项目的快速去化,也恰好说明了这一点,得到了市场的广泛认可。

5

最后一点,中海操盘团队的运营水平效率近年在北京市场表现得十分出色,从拿地到开盘这个最重要的时间结点上,往往比同业项目节奏更快。这在“有效客户一定”的当下北京楼市的竞争中,这一点是非常“系统性”的优势。

如果上述5点,均能很好地在瀛海地块项目上得到体现,那么,这大概率又是一台北京楼市的“造城大盘”。攸克君特意向中海的朋友询问了一下,如果加上之前的瀛海府一期、二期,中海在这个区域的总货值大致约有200亿元的总量。如果将瀛海地块先看做是瀛海府的三期,那么,这座“城”的客户市场体量,将是十分惊人的。

说到这里,攸克君真心觉得,对中海拿下此次瀛海地块想做成一个什么项目,确实有很大必要的了解,尤其是在大兴国际机场开航运营,南城迎来新的城市发展机遇,且又中海将南城作为北京业务发展重要战略布局重点的背景之下。

攸克君特意向中海北京的运营团队了解一下情况,从思想认知和基本判断的层面,中海操盘团队对市场保持着十分”清醒“的态度,他们对当前市场合格客户数量及其分布有着清楚的认识,因此,认定这个项目必然是要在相对较为激烈的市场竞争中打拼之后,才能有成果收获的项目。换句话说,中海是以一种危机感+使命感为出发点,来做这个项目的。诸君万万不要觉得这一点形而上不甚重要,到最后,往往项目成败的胜负手,就在这里。

因此,从整盘定位上看,瀛海地块是会作为中海在北京南城战略布局的重要组成部分。中海团队曾在内部进行过十分充分的研判,认为大兴国际机场开航运营之后,北京成为了又一个拥有双国际枢纽机场的国际大都市。因此,机场将在很大程度上,改变和影响北京的城市功能格局,南城以及机场所在的大兴,将迎来重大的发展契机,从产业结构、人口数量和素质、公共配套等方面,都将有显著性的提升。中海在北京,必须抓住这个机遇。

中海内部籍此确定了构建中海在北京的”南中轴“线战略,既通过瀛海府、造价村地块,以及现在瀛海地块等,形成优势的产品布局。这是中海整体的区域布局战略。瀛海地块,是其中的重要一颗棋子。

在这样的战略定位基础上,中海仍然还会坚持”房住不炒”、不赚土地升值的利润等原则,确定产品设计、操盘思路,从而最终达到,快速去化,良性运转的效果。

这就决定了,在产品设计层面,中海的操盘团队,确定的是“低总价、好产品”的设计思路,以全生命周期产品的思路为主导,充分考虑成长性,并以此为出发点,更加合理地设计承重墙位置,从而保证用户在不同生命周期内,可以根据家庭结构的变化等因素,对住房功能布局进行调整。

户型面积方面,目前尚无确定消息,仅有一枚坊间89平米三居户型流出,该户型采用三室两厅两卫的设计,堪称又一款网红户型。至于瀛海府三期产品最终如何呈现,值得期待。

与此同时,在园林、精装修上,中海方面也将有更具竞争力的配置方案。例如,在精装修方面,中海方面初步确定,采用52项精装修的核心配置;同时,在园林方面也将有更大的投入。中海的总体思路概括就是:小户型也可以有春天。

除上述产品硬核的升级,新拍地块的配建商业是又一大亮点。据中海方面透露,将打造以“鹿”为主题的商业空间,与售楼处的商业氛围和太空鹿超级IP相互辉映,提供购物娱乐休闲一站式解决方案,将项目打造为南城潮流生活的聚集地。

中海把这样一座城,选择了这样一个时段,悄然安置在了南城,并决意在此深耕,这意味着什么,同业朋友们可以好好思考。

★特别提示 ★

攸克粉丝如有相关购房咨询事宜,可添加微信——买房大家帮小秘书(maifangdjb01),即可由小秘书协助您加入“买房大家帮”购房群。

随机为您推荐歌词

联系我们 | 关于我们 | 网友投稿 | 版权声明 | 广告服务 | 站点统计 | 网站地图

版权声明:本站资源均来自互联网,如果侵犯了您的权益请与我们联系,我们将在24小时内删除。

Copyright @ 2012-2013 常州市新北区三井街道办事处 版权所有  Powered by 常州新闻网
渝ICP备10013703号  

回顶部